주거형 오피스텔 주택 포함 시기 및 세금 알아보기
주거용 오피스텔은 업무용과 주거용이 모두 가능해 부동산 시장이 활황이던 시절 주택 규제가 더욱 엄격해지면서 해당 상품을 교체하려는 사람들이 몰리며 가격이 크게 오르는 현상이 발생했다.
그러나 부동산 시장은 호황을 누렸다.
상황이 악화되면서 쇼핑몰, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익성이 좋은 부동산의 가격도 오르면서 매우 어려운 상황에 처해 있다.
원래 주거용 오피스텔은 업무시설로 분류되기 때문에 기본적으로 건축법의 적용을 받는 일반건축물이다.
소득세법에 따르면 ‘주택’의 기준은 서면상 허가나 용도분류와 상관없이 ‘실제로 주거용으로 사용되는 건물’이다.
오피스텔 건축물대장에 ‘업무시설’로 용도가 기재되어 있더라도 실제 주거용으로 사용되는 것은 아닙니다.
그렇다면 국세청에서는 이를 주택으로 간주해 과세한다.
전입신고를 하면 거주지로 간주되어 종합부동산세 산정 시 중과세 대상이 되며, 5월에 납부하는 종합소득세 신고 대상이 됩니다.
실제로 업무용 오피스텔에는 도시가스도 없고, 개인화장실도 없다.
사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받을 수 있으며, 거주지가 아닌 사업을 목적으로 하는 곳이기 때문에 임대차보호법이 시행됩니다.
따라서 주택수에 포함되지 않습니다.
하지만 요즘에는 도시가스나 화장실 등을 이용해 생활할 수 있도록 건축물을 설계·공급하는 경우가 많다.
이처럼 주거용 오피스텔은 주거용으로 건축·사용할 뿐만 아니라 입주신고도 가능하기 때문에 주택수에 포함됩니다.
오피스텔은 업무시설로 분류되기 때문에 주택을 소유한 사람이 1주택을 매입하면 주택수에 포함됩니다.
오피스텔을 임대하여 주거용으로 사용하고, 주거용으로는 2가구에 양도세가 추가됩니다.
오피스텔 외에도 주택, 생활시설 등도 주거용으로 사용하는 경우에는 소득세법상 주택에 해당됩니다.
취득세는 다주택자가 오피스텔을 구입하더라도 단일세율 4.6%다.
다만, 오피스텔 1개를 보유하고 있는 자가 규제지역에서 주택을 구입하는 경우에는 취득세 8%를 납부해야 합니다.
주거용 오피스텔세를 피하려면 주거용으로 사용하면서 입주할 수 있습니다.
세입자에게 신고도 없이 세금계산서를 보내는 경우가 있어 영업용 오피스텔로 속이는 행위는 불법입니다.
이 경우 철저한 조사를 거쳐 주택과 관련된 침대 등 물품이 발견되면 주거용 오피스텔로 인정하게 된다.
법원 판례에 따르면 오피스텔 등을 주거지로 판단하는 기준은 해당 오피스텔에 임차인이 전입신고를 했는지 여부이다.
우선적으로 고려하는 것 외에도 전기, 가스, 수도 사용량 등 건물의 사용 현황과 이웃이나 건물 관리인의 진술 등도 주거지 여부를 판단하는 데 활용됩니다.
이번에 법이 바뀌어서 향후 2년 이내에 새로 공급되는 소형빌라, 도시형주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등 아파트가 아닌 아파트는 아무리 많아도 주택수에 포함되지 않습니다.
판매된. 종부세 중과 대상에서 제외해 소비자 부담이 대폭 줄어든다.
2025년까지 완공 예정인 단독면적 60㎡ 이하 신규 소형주택은 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외된다.
가격은 수도권 6억원, 지방 3억원으로 제한된다.
그리고 이미 팔린 소형주택을 구입하더라도 주택수 제외를 받을 수 없습니다.
또한, 1가구 1주택 보유자가 소형주택을 추가로 구입하는 경우에는 양도세 면제 등 ‘1가구 1주택 특례’가 적용되지 않습니다.
이 금액을 초과하는 전용면적 60㎡의 오피스텔은 해당되지 않아 아직 구입하기엔 갈 길이 멀다.
판매시 주의가 필요합니다.
지금까지 주거용 오피스텔 주택이 포함되는 사례와 세금을 살펴보았습니다.
감사합니다